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当前热文:成都楼市:“买房”和“租房”有何差别?这个难题终于想清楚了

2023-04-26 15:12:18 来源:雕叔说楼市

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提问:雕叔你好,想买房投资,应该如何配置资产?

回答:对于个人资产配置整合的方法,建议如下:第一套房,一定要先解决自住的问题。第二和第三套房,可以考虑更好的地方去投资,当然首要考虑流动性,是否好出租和转手。第四套房,可以考虑舒适型,如近郊环境不错的大盘,长期持有。在资产配置中特别重要的是:1、不要买太多。我不会低估各位的购房能力,但是也不要买太多,学会整合,买对的那套房,这是特别重要的。2、买任何一套房都要考虑持有成本跟运营收益。未来房产变现的时间是比较长。需要考虑持有成本。3、房地产投资进入了二八时代。过去是雨露均沾,现在就是二八时代,20%做对的人会拿走80%的收益。


【资料图】

提问:雕叔您好,名下又多套房产,会有被征收房产税的危险?回迁安置房会征收房产税吗?征收了房产税,会不会出现房主急于抛售手中的房产呢?会不会让买房者捡漏呢?

回答:房产税三五年内落不了地。现在仍处于立法阶段,法理上还不能完全解释得通。就算立法了,因为要按估值计算,这个工作量也会很繁杂,现在没必要考虑太多房产税的事情。会以地方为主,不会全国一刀切。至于按套算还是按人均住宅面积算,无定论。就算征收了,现在的房子因为已经交了70年的土地使用费,所以估值中土地占大头的房产税,在这些商品房中的比例非常少,影响不大,不会引起大量抛售。总之,房产税更多是一种舆论宣传,没必要受太大影响。想想谁的房产多就知道房产税对谁的影响大了,让他们来制定并执行收自己税的事,进展不可能太快。

提问:雕叔你好!请问天府新区融创玫棠府的房子未来会怎么样?我是在17年入手,现在小区内很多人抛售2万一平,我想请问要不要跟风现在出手?有点担心以后卖不出去,感觉这边盘太多了,光麓湖就有几十个组团。还有保利,花园城等等。

回答:天府新区房子卖了再买现在也不好买。天府新区是公园城市,大部分土地都是公园绿地,再除去一些产业和商业用地,住宅用地本身就不算多,再加上天府新区的宅地基本都是低容积率的,单位土地能修的建筑面积就少,再加上天府新区现在的房子大多都是改善型产品,面积都不小,那么同样多的体量能修出的住宅套数就更少了。所以天府新区房子太少了,不是太多了。玫棠府现在差不多翻了一倍,你卖了有购房资格再买其他的吗?按现在的行情,你2万单价卖了之后在其他地方也无法用2万买回同类的房子,所以显然现在没有卖的必要。

提问:雕叔你好,我目前在中华家园有套自住套三(但9月才满5年),同户型成交价300万,老家有套房也是9月才下产权证,目前已有同户型协议成交价200万,现在我青羊普通资格,想预算600万,去置换一套天新CBD或麓湖片区的改善平层,雕叔我这个想法靠谱不,什么时间卖房,什么时间下手合适,可以推荐下适合我普通资格的片区楼盘么,谢谢雕叔。

回答:你好,目前来看,中华家园还有几个月满五年,现在卖肯定是不好出手的,因为很多买家肯定是想节约税费大多数想等几个月过户。至于什么时候卖最佳,我觉得你现在都可以挂起,先续客,另外成都的二手指导价出台肯定是对二手房有打击的,交易周期会拉长。买二手房可以慢慢选择,不排除买到笋盘。预算600个话,置换天新改善不是错的,但考虑到你们即住我觉得还是买在主城更好,天新目前个人觉得各方面配套还未成熟,至少还得等五年才完善。二手房建议看看锦江攀成钢板块,天府新区的蔚蓝卡地亚花园城,麓湖水晶溪岸。如果打新话普通资格可以关注万科天府锦绣,保利和光屿湖。

提问:雕叔你好!鲁能城和雪松in天府谁好一点呢?麻烦分析一下东站板块和槐树店板块。

回答:鲁能城前段时间出来新房,整体看是极致刚需才有机会的,目前来看无房家庭也只有不到一半的概率买到。主要是基于单价便宜,同样的新房,IN天府很可能也只有刚需才有机会,甚至于刚一刚二才有机会。性价比也是不错的,但比鲁能城要差点。槐树店板块和东客站板块的最大差别就是槐树店更加刚需一些,东客站新盘更加豪改一些。槐树店目前来说新盘已经没有了,主要是待售地块和周边的二手房支撑,基本面是比较刚需的品质。东客站除了IN天赋,还有人居九林语甚至于塔子山的建发央玺这类豪宅来提升板块品质,加上也是有大量的空余土地,所以未来不乏成为成华版本的攀成钢。从配套来说,地铁槐树店有4、7号线,东客站有2、7号线,平分秋色;教育的话,东客站有渥太华公学,目前来看估计会按照主干道划片,极大可能会倾斜到东客站的豪宅板块。商业的话都比较稀稀拉拉,槐树店可以去万象城,东客站就稍微差一些,目前可以看看华宇广场。整体来说东客站板块是优于槐树店板块的。

提问:雕叔你好:蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘(三个投资都在300~350间),从投资角度来看,哪个根据投资价值。另外,十陵和怡心湖两个区域,哪个更具投资价值。谢谢!

回答:蓝光未来说实话,产品是不错的,相信你也去看过,但是目前周边基本面太差了,不仅是城市界面,后期的一些规划、改造也跟不上,一般来说并不怎么吸引人,所以顺销至今。首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地,但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区,周边人员密集,楼盘也比较多,借助大运会东风,基本面有所改善。奥园云璟则排名最末,虽然位于三环内,但是紧邻高速,周边严重缺乏商业、教育和地铁配套,完全不入流,看都别去看。三个盘的话,首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。不过你都350的预算了,更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。另外怡心湖和十陵,不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较(怡心湖比十陵新房贵一点,但是贵不了太多),整体来看怡心湖更好一些。主要问题在于,怡心湖在售楼盘不多,可以买到的比较少。

提问:雕叔,十年前房子便宜的时候我想买房,刚出社会没钱,家长觉得女孩子买什么房子。我自己借钱都泼我冷水。不到几年房价就翻几番,凭自己死活买不起了。以前几十万是个豪宅,现在几十万,买个刚需盘都很难,怎么办?以前房价与现在房价对比,为什么那么多?

回答:很多人都感觉,二十多年前,房子是很便宜的,其实那时候,什么都贵,桑塔纳2000,要卖近20万,别克的GL8要近40万了,大屏的电视,技术落后的背投,要1万上下,那时候还没有液晶电视,大屏的是等离子电视,40寸起步价是3万,博士家庭影院,也是3万起······这些汽车,家电等,现在是非常便宜了,40寸的液晶电视,大概1千多块就搞定了,大家收入却是水涨船高,从那时候的2,3千涨到了现在的1万多。谁还以家里的电视屏大小论贫富?连BBA这种车,如果是入门级,屌丝也敢鄙视是垃圾车了。很简单,大家真的是收入提高,生活变富裕了。但房价没有变便宜,反而是大幅上涨,波澜起伏。为什么?就是稀缺性,供应远远跟不上需求,其他产品再贵,技术突破,产量上去,价格自然就下来了,房子不行,和地皮有关,建房建路,永远跟不上需求,永远只能让有钱的人,买的起。钱少又想买房时,切记不要抱着十全十美的错误思想,这样很容易入坑。钱少,就应该贷足集中资金抓住未来升值空间大的优质房产来买。

提问:雕叔你好,我是成华区顺一,24个月社保无房,之前150w的预算特别不好买,现在请问沙河澜庭和源滩以及主城满五二手房(二八板块大面板块)怎么选呢?再有就是,如果成都还是不好买,我也看了重庆,比成都便宜一些,我有必要去重庆买吗?家人在重庆, 还有我的流水可能有点问题,我想先去沙河试一下,又怕同时源滩开出来了,另外源滩现在三批次要4成首付,压力会比沙河的三成大一点的,买房以投资增值为主。

回答:成华刚一,但是预算150万的话确实不太宽裕,目前新房就只有苦等源滩,或者直接上沙河澜庭。当然,源滩更好,沙河次之,但是源滩到时候不一定能上车(摇号),沙河上车确定性更高,这个需要你取舍,我个人建议选择确定性更高的。主城满五二手房,你看的 二八和大面,说实话哈150万也已经很难选择了,只能看一些大套二,如果有个别看上的地段、楼盘以及产品和价格都不错的可以我们后续一起分析比对,但是整体来看,性价比也不算高。综合觉得沙河比较适合你,这个驷马桥现在地铁、商业、人气可以说是应有尽有的了。重庆的话,楼市整体也不太行,比成都低一个层级,目前属于横盘期,建议也一并找个了解重庆市场的比对下地段楼盘产品和价格,如果确实有很满意的,也临近你家人,倒也不失为一种替补方案。

提问:雕叔,您好。现有攀成钢自住房一套,无贷款,还有一张房票可用,想找纯改善住房。预算总价在450w以内。1、请问新都保利湖心岛新项目湖光里院可以入手吗?目前周边没有轨交,生活配套也不完善,出行全靠自驾,但自然环境真的很好,房子户型也算满意,而且我们是四到五年后去自住。2、北部新城的保利天汇呢?项目门口就有在建地铁,生活配套也基本满足。离幸福桥tod也不算远。3、三环内大部分顺销盘纯改善户型总价都超我们的预算,在我们资金有限的状况下除成都西边不考虑,您是否有更好的推荐?不考虑南门和天府新区,上班太具体(如果买房以后攀成钢的房子十年内也不会出手,搬走后考虑出租)

回答:1、作为一个普通房票450万预算的购房者,湖光里院整体来看,地段比较偏僻,前些年有些活力,但是这几年,已经声音非常小了。我们并不建议投入,不论是从板块发展前景还是轨道交通以及商业配套等方面来看,用450万入手,确实很委屈自己。但是产品力和环境的确毋庸置疑,自住的话是可以。2、保利天汇属于金牛区北部新城,从地段来看是优于湖光里院,整体来看也有叠墅类的产品一起打造。金牛区的保利天汇目前汇聚了5大要素中的3点,地铁、教育资源(金牛区内的教育比新都好)、产品本身,但是商业配套和社会风评,一般不会利于北门。3、如果只考虑北门和东门的话,我们建议可以看看东门的。但是很多东门楼盘也不好买了。比如雪松雅居乐IN天府(普通基本没戏,可以看看尾盘)、人居九林语(起步价就是450万,预计剩余房源也都超预算)。此外龙潭寺可以看看保利珑堂里院(有别墅产品,但周边环境目前还欠佳)和佳兆业珑樾壹号(十陵地铁站附近的别墅产品,环境好一些)。如果可以买小高层或者洋房的话,选择面就更多,比如华润置地时代风景(十陵地铁口洋房)、华润置地未来之城(东安湖华润造城)、旭辉江山和鸣(中环地铁口洋房产品)。

提问:你好,雕叔,本人刚毕业不久,也刚在仁寿县城工作,想到成都购买首套房(子弹不多20W左右那样)后两年内不可能自住,成都目前没有房票,因为子弹不多,今年如果有适合的就打算,朋友叫我买视高,但你又说视高又不能买,又怕等到明年房价上涨了。麻烦雕叔看到,给个建议哈,谢谢!

回答:你好!若只有20-30w的朋友,能忽悠你过去的都是坑,特别是现在视高的房子。建议你选择仁寿二手次新房,单价较低压力小,能及时变现,从现在开始把成都房票买起。我们投资买房,不是无脑入,买错房比不买房后果还要严重,一旦入坑,不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供,苦不堪言。今天整理了一下小白易踩的几大坑:1:再次强调不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品,存在很大的不确定性,再加上税费的影响,保存功能和住房是无法相比的。2:不要购买旅游地产,买下它就是个大洞,数以百万的房子就可能砸在自己手中。还有个带文旅项目也都别碰。4:除非你对自住有很高的需求,不要买别墅,别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低,购买别墅只会占用自己的资金,增加风险。几年下来别墅涨幅回报率跟你理财投资差不多甚至更低。3:不要只要求\"量\"而不求\"质\",同样的首付,你想买两套郊区住宅还是一套中心区的房子?郊区的住房不是那么容易租,涨幅也小,卖也不是那么容易!看到新楼盘数量很多,但价值很难上升。4:不要滥用你的首贷款资格,每个人都有30%的首付机会。我们必须珍惜从银行获得70%贷款的机会。不要随随便便地利用你的贷款资格,在你的能力范围内,尽可能多地从银行借出筹码,购买一套总价值尽可能高的房子。5:不要被房子的\"外观\"所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是:地段,学区,房龄,地铁,配套,环境。单套房的因素包括:户型、朝向、楼层。先看看因素是否满意,然后在筛选出一套房源。6:买房子犹豫不决,错过机会。投资要计算回报,所以你需要考虑买房的时间节点。趁着今年形势横盘阴跌的时候赶紧上车。一个好房子的特点之一是它流动性强,出手快。流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市,房子才拥有巨大的需求,才具有长期的投资价值。

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